O que é melhor comprar em 2024? Construção nova ou revenda – Rossiyskaya Gazeta nasshliski

Oleg Repchenko, diretor do centro analítico “Indicadores do mercado imobiliário IRN.RU”, acredita que hoje os compradores escolhem aquilo para o qual têm dinheiro suficiente. “Se falamos sobre o mercado secundário da região de Moscou, aqui, no contexto do aumento dos preços das hipotecas, a demanda flui da “velha” Moscou superaquecida, além do anel viário de Moscou, para os arredores de Nova Moscou e da região de Moscou, onde os preços são muito mais baixos e você pode passar sem hipoteca”, observou ele.

Em geral, segundo Repchenko, a procura de habitação hoje, tanto no mercado secundário como no primário, está a diminuir num contexto de hipotecas de mercado proibitivamente caras (de 17 a 18% ao ano) e de condições para a emissão de empréstimos preferenciais a 8 % (até o pagamento) reduzido no final do ano passado aumentou para 30%, o tamanho máximo do empréstimo para a região da capital foi reduzido para 6 milhões de rublos).

O especialista prevê ainda que em 2024 o mercado secundário, num contexto de hipotecas caras, estagnará e os preços cairão. Ele destacou que o ritmo de crescimento dos preços no mercado secundário já vem desacelerando há quatro meses consecutivos. “Em janeiro, o aumento do custo do medidor na “velha” Moscou foi completamente residual, mais simbólicos 0,2%, segundo IRN.RU. Ou seja, os vendedores privados estão gradualmente se acostumando com a nova realidade. E “É provável que na primavera os preços comecem a cair, se falarmos do mercado secundário”, acrescentou Repchenko.

Quanto ao custo da habitação no mercado primário, pelo menos em Moscovo, segundo o especialista, também está a cair. Segundo corretores, o custo médio do medidor já voltou aos níveis de novembro. Além disso, os desenvolvedores estão aumentando o valor dos descontos em seus projetos: em fevereiro, os descontos máximos voltaram a atingir 30%. Além disso, se antes os descontos máximos eram oferecidos em empreendimentos com apartamentos, por não estarem abrangidos por programas de crédito preferencial, agora os campeões em descontos são os empreendimentos com estatuto residencial oficial.

“Mas, em geral, a situação dos preços no mercado primário dependerá das decisões das autoridades em relação aos programas de hipotecas preferenciais. Não creio que devamos esperar uma revisão séria dos preços num futuro próximo, mas sim descontos significativos e novos desenvolvimentos. Isto é perfeitamente possível, especialmente para apartamentos grandes e para aqueles que não beneficiam de uma hipoteca preferencial”, disse Repchenko.

Segundo Natalya Sazonova, diretora geral da NF Dom, o mercado secundário pode oferecer uma maior seleção de moradias prontas, mas o nível das taxas hipotecárias é extremamente alto, o que torna os imóveis secundários inacessíveis ao grande comprador. Embora os novos edifícios devam esperar até serem concluídos, existem opções de programas de hipotecas preferenciais, afirma o especialista. Em entrevista ao RG, ela destacou que em janeiro foram fechadas 5,4 mil transações no mercado primário, menos 55% que em dezembro e mais 8% em termos interanuais.

“Podemos assumir que as elevadas taxas de hipoteca e a falta de hipotecas preferenciais para habitação secundária, bem como a diferença insignificante de preços entre edifícios novos e habitação secundária (de acordo com a pesquisa da GMK, em Moscovo a diferença é de apenas 1,9%), torna a compra de um apartamento em um prédio novo mais atraente.” , – observou Sazonova. Quanto aos preços dos apartamentos em edifícios novos, na sua opinião, pode-se esperar um crescimento anual mínimo à taxa de inflação. “Os promotores não conseguirão manter os preços ao mesmo nível devido às comissões de hipotecas apoiadas pelo Estado e ao aumento dos custos e, neste caso, serão forçados a transferir parte dos custos para o custo final”, explicou Sazonova.

Então, o que é preferível agora: um apartamento em um prédio novo ou um apartamento para revenda?

Irina Dobrokhotova, sócia-gerente do bnMAP.pro e fundadora do BEST-Novostroy, explicou ao RG que os compradores de novos edifícios e propriedades secundárias são geralmente categorias completamente diferentes. Ela ressaltou que muito é determinado pelas preferências pessoais: por exemplo, alguém só precisa de um apartamento totalmente novo, onde ninguém morou antes, enquanto outros, pelo contrário, optam apenas por uma moradia no microclima urbano existente. Ao mesmo tempo, diz Dobrokhotova, as necessidades objetivas também podem ser diferentes: os novos edifícios em fase de construção são muitas vezes adquiridos para a vida no futuro, para crianças ou como investimento. Uma casa secundária ou um edifício novo totalmente acabado com chaves, acabamentos e móveis é muitas vezes a escolha de quem precisa de se mudar aqui e agora; Não há como esperar vários meses ou mesmo anos antes de receber uma casa.

Dobrokhotova tem certeza de que se deve sempre partir de uma combinação de preferências e possibilidades. Lembrou que no mercado primário existe uma hipoteca preferencial a 8% até julho, mas no mercado secundário essa possibilidade não existe. “As taxas de juros para programas de hipotecas sem subsídios governamentais giram em torno de 17% tanto para edifícios novos quanto para o mercado secundário. Portanto, ao comprar uma casa com hipoteca, é preciso pesar as suas capacidades e os encargos para o orçamento familiar da forma mais objetiva possível”, afirmou. ela disse.

E, claro, é preciso partir da real necessidade: para que serve o apartamento, com que rapidez o comprador deseja se mudar para lá. Também é preciso levar em consideração como o apartamento será adquirido: com auxílio de um empréstimo ou se o comprador tiver o valor total em mãos. Haverá custos de reparação e decoração? Eles também devem ser levados em consideração e é preciso determinar se o orçamento familiar também cobrirá essas despesas. Em geral, o principal conselho é pesar todos os parâmetros e calcular cuidadosamente os custos, para depois escolher um apartamento com base nisso.

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