As sombras sobre o imobiliário chinês alargam-se e prevêem uma recuperação lenta nasshliski

Os níveis de atividade imobiliária na China atingiram o pico em 2021, com dados recentes sugerindo que o declínio dos últimos 3 anos não dá sinais de diminuir, apesar das múltiplas medidas de flexibilização da política, e que os preços das casas e o volume de vendas continuam a cair, de acordo com um relatório recente do Goldman Sachs. relatório sobre a situação do setor imobiliário no gigante asiático.

Conforme visto nos dados do Departamento Nacional de Estatísticas da China (ONE), o valor das vendas imobiliárias em todo o país em dezembro de 2023 caiu 17% em relação ao ano anterior, e os preços das casas nas 70 cidades mais importantes mostraram que a sua variação média ponderada foi uma queda homóloga de 2,4%. “Dito isto, apesar da falta de recuperação, acreditamos que o setor imobiliário chinês está numa trajetória em forma de ‘L’”, alertam os especialistas do banco de investimento norte-americano.

Os economistas da instituição financeira na China afirmam que o abrandamento da atividade imobiliária provavelmente excedeu a procura demográfica subjacente, com uma redução da área bruta vendida e de novas construções de 38% e 52% em 2023 face aos anos anteriores. Níveis de 2021, respectivamente. “Isso sugere que o ritmo mais rápido de declínio nas vendas e novos projetos iniciados provavelmente já ficou para trás”, explicam.

Confrontados com a fraqueza contínua, os decisores políticos chineses anunciaram uma série de medidas de flexibilização no final de Janeiro, incluindo novas directrizes para permitir que os rendimentos de empréstimos bancários garantidos por propriedades comerciais fossem utilizados para o pagamento da dívida, e o governo não local de Guangzhou relaxou completamente as restrições à compra de grandes quantidades. residências, entre outros.

Olhando para o futuro, a equipa de economistas chineses da Goldman Sachs espera mais flexibilizações no sector da habitação, resultantes de uma aceleração na renovação de aldeias urbanas e da construção de bares, e de novas reduções nos rácios. taxas de entrada e hipoteca, a maior frouxidão das restrições à compra e venda de imóveis nas grandes cidades. Além disso, mais apoio financeiro para garantir a entrega de moradias preventivas.

E sobre este último ponto, note-se que as finais da GFA permaneceram estáveis ​​ao longo dos últimos 3 anos, apesar da recessão da indústria, reflectindo a prioridade dada pelos decisores políticos à conclusão do projecto. “Com medidas de flexibilização adicionais, a nossa equipa imobiliária na China espera que as vendas no mercado primário se estabilizem em termos homólogos em 2024, assumindo um aumento de 6% na área bruta vendida e uma redução de 6% no preço médio de venda”, disse. análises.

Progresso da reestruturação

Embora tenham passado três anos de abrandamento, os progressos na reestruturação da dívida do sector imobiliário continuam lentos. Isto é evidenciado pelo anúncio do Grupo Evergrande da China, em 29 de janeiro, de que o Tribunal Superior de Hong Kong ordenou a liquidação da empresa. “Acreditamos que a impossibilidade de chegar a acordo sobre um plano de reestruturação com os credores offshore foi um fator que contribuiu para o pedido de liquidação da empresa”, explica o banco norte-americano.

Apesar da lentidão da reestruturação e das previsões de novos incumprimentos, o Goldman Sachs considera que o impacto nos mercados de crédito da China em dólares será moderado. “Estimamos que mais de 130 mil milhões de dólares em títulos imobiliários chineses entraram em incumprimento nos últimos três anos e, de acordo com o índice ICE BAML AsiaDollar, os títulos imobiliários chineses representaram menos de 6,5% do mercado imobiliário asiático em valor de mercado. . no final de 2023, face a cerca de 50% no final de 2020… Isto indica que grande parte das perdas imobiliárias nos mercados de rendimento fixo já se fizeram sentir”, analisa.

Estes especialistas salientam também que, apesar de incumprimentos e perdas significativas nos mercados obrigacionistas e nos empréstimos bancários paralelos (ou seja, empréstimos fiduciários) ao sector imobiliário chinês, os empréstimos bancários aos promotores imobiliários continuaram a aumentar. nos últimos três anos, embora a um ritmo lento. A importação de dívida bancária para promotores imobiliários em 2023 foi 7,2% superior ao saldo devedor no final de 2021.

“Isto realça que os decisores políticos estão concentrados em resolver os problemas de ‘fluxo’ de crédito, direcionando grande parte da sua flexibilidade para o financiamento da conclusão de casas pré-vendidas mas inacabadas”, explica.

A Goldman Sachs prevê um crescimento anual de 3,9% em empréstimos adicionais a novos promotores até 2024. Os esforços para garantir o fornecimento contínuo de crédito bancário aos promotores reforçariam a sua tese de que os esforços de reestruturação provavelmente levariam muitos anos, e que o setor imobiliário chinês setor seguirá uma trajetória em forma de “L”. O tempo vai dizer.

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